2001年，经国务院批复的《上海市城市总体规划》，明确了上海“一主四副”的城市架构。其中，市级主中心主要包括人民广场行政中心、外滩—陆家嘴中央商务区、南京路等商业中心，四个副中心分别为徐家汇、五角场、真如和花木。14个年头过去，副中心建设喜忧参半，徐家汇延续其传统商业中心态势，借副中心开发之势，发展迅速；五角场作为传统的上海“下只角”(落后地区)一跃成为上海东北部最重要的商业中心；拥有5条轨道交通及上海西站的真如副中心土地供应节奏紊乱且体量太小，开发进展缓慢，错失发展良机；离陆家嘴仅三站地铁的花木副中心，虽有先天区位优势，却受困于规划土地，没有形成集聚，目前已失去成为副中心的可能。与此同时，虹桥商务区、闸北大宁商务区等非副中心区域建设取得了骄人成绩。本文将在总结上海四个副中心建设及部分热点区域开发经验基础上，对红桥西站副中心发展提出建议。

一、上海副中心建设历程及经验分析

随着城市规模的扩大，单中心城市逐渐暴露出市中心拥挤、通勤时间长、环境质量下降等问题。因此，伦敦、巴黎、东京、华盛顿等大都市大多从“单中心”向“多中心”布局结构转变。2001年《上海市城市总体规划》明确了上海“一主四副”的城市架构，力图形成四个城市副中心特色各异、共同发展的局面。其中徐家汇副中心主要服务西南地区，功能定位为城市文化、体育、商业中心，规划用地约2.2平方公里；五角场副中心主要服务东北地区，功能定位为以知识创新为特色的城市公共活动中心，规划用地约2.3平方公里；花木城市副中心主要服务浦东地区，功能定位为浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心，规划用地约2.6平方公里；真如副中心，位于普陀区真如地区，规划功能定位为服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的城市公共活动中心，规划用地约2.4平方公里。

1、成功经验

徐家汇作为上海四大城市副中心的领头羊和上海市最重要的商业区之一，其成功的运作成为副中心建设的典范。自衡山路东侧顺时针起，在五条马路的交叉口处分别座落着第六百货商场、美罗城、太平洋数码广场、东方商厦、港汇广场和太平洋百货。徐家汇的成功有六点：(1)交通规划合理，成功导入经济腹地的大量人流。其中一号线将莘庄闵行方向的人流量引来，九号线将七宝、九亭甚至松江新城的人流量引来，而尚未通车的十一号线可将上南和三林的人流量导入。(2)发展从点及线，最后到面。先由虹桥路、肇嘉浜路、华山路、漕溪北路四个路口组成的路口商业商务项目形成集聚核心，并沿四条道路方向发展，形成不同形态的产业带。(3)注重与文化、旅游和休憩的结合。其中衡山路酒吧街、徐家汇天主教堂、气象台、光启公园、徐家汇绿地等都成为市民和旅游者驻足的场所之一，也起到了促进人流量增加，带动商业氛围的作用。(4)地标性商务楼宇的打造，商务商业的良好互动。2005年起，港汇双塔成为了徐家汇商圈标志性写字楼，吸引了众多诸如荷兰银行等知名企业的入驻，提升了整个地区的办公楼租售人气指数，同时与商业以及居住环境形成良性互动。目前徐家汇区域内的高档商品房中境外、海归人士在购房客户群中所占比例大致为50-60%。(5)多样化的商业业态设置。以港汇广场、东方商厦为代表的世界名品汇集的大型Shopping Mall和以太平洋百货为主的年轻人喜爱的流行时尚为主的购物中心，还有以中年老年顾客喜爱的六百实业公司的中档购物百货，以及汇联商厦和地铁购物街等廉价、特色商业设施，另外还有第二食品商店以及吉买盛卖场等居民生活类商业设施和百脑汇、太平洋电脑城等以数码科技为主的高科技大型卖场。(6)地下空间的综合性发展。徐家汇地下空间不仅是商业场所的客流通道，还将徐汇区的行政中心、宗教中心和商业中心联成一体。“钥匙”形贯通、“针灸”式改造，徐家汇地下空间追求综合性的发展。2015年，徐家汇副中心升级改造计划启动，包括建设摩天大楼徐家汇中心、徐家汇商圈空中连廊，以及太平洋数码城重建、西亚宾馆重建，美罗城改造、港汇恒隆广场提升、徐家汇教堂广场改造等工程。“徐家汇商圈空中连廊”将连通商圈各家商业建筑，扩大至徐家汇中心、徐家汇公园和天主教堂，形成可供行人漫步的“空中花园”。

曾经的五角场是杨浦区改造后的老工业区，环境一般，被老上海人称为“下只角”。杨浦区沿着“三区融合”的发展理念，通过大学校区、科技园区与公共社区融合和联动，激活了五角场副中心。昔日破败的五角场如今是商务商业繁荣的城市副中心，14年间实现了老城区的华丽转型。五角场副中心分为南部、中部和北部三块：南部为上海市级商业中心和科教商务区；中部为知识创新中央社区，由4个主要功能区组成，分别为“创智天地广场”、“创智坊”、“江湾体育场”与“创智天地科技园”；北部为高端知识商务中心，有大量世界级跨国的公司研发中心、公司总部入驻其中。万达商业中心、百联又一城、东方商厦、大西洋百货各具特色，通达翔殷路、黄兴路、四平路、邯郸路和淞沪路的下沉式广场，将不间断的客流送进五角场环岛周围的大型商城。五角场的人均消费普遍低于南京西路、徐家汇等商圈，这也反映出“接地气”的商业项目和品牌在五角场地区更受消费者欢迎。2014年开始，五角场和新江湾地区将沿淞沪路建长约3公里的地下步行系统，并将地处新江湾城的“尚浦领世”和五角场环岛连接起来。

2、失败经验

花木虽有先天交通优势，却受困于规划土地，目前已失去成为副中心的可能。首先，虽然花木轨道交通规划十分突出，拥有四条轨道交通，但是其本身区位离陆家嘴仅有三站地铁，交通优势被极大淡化。其次，花木商业商务聚集度欠缺。区域内主要土地用于世纪公园和高档居住区建设，而零星的商业商务用地则十分分散，缺乏多项目聚集带来的商业氛围形成，形成社区型商业占据主导的局面。第三，花木在过去十年间土地供应过快，目前仅存可供开发的商业商务用地是龙阳路交通枢纽以南储备用地。但是该区域商业设施用地量并不大，且分散在几个项目中，先天不适合形成大型商业项目的条件。第四，从定位副中心之初，花木的商务功能就未被重视，其定位为居住、行政、休闲中心，有关部门忽视了副中心本身必须拥有的商业商务功能的开发。

而拥有5条轨道交通和上海西站的真如副中心，其区位优势和交通条件比五角场副中心更好，但是因为土地供应过慢、项目开发的迟缓，虽潜力十足，但是体量太小，无法形成核心商圈点。如绿地真如项目总体量约6.3万方，还分散为商业办公酒店和居住各种用途；而星浩资本真如项目的商业面积规划最大不超过3万方；长江实业的真如项目体量有将近65万方，但目前该项目工期拖拉严重。

3、总结

如果没有经济腹地，副中心也就失去了赖以存在的基础。以五角场城市副中心为例，其成功之处在于成功“控制”了上海东北部区域甚至长三角地区的广域腹地。对西站副中心而言，其狭域经济腹地是天津西北部区域，而其广域经济腹地则是整个京津冀地区。当前，西站副中心主要依赖本区居民，对腹地的控制力较弱。“十三五”期间，通过商务商业环境优化强化狭域经济腹地控制，利用津保高铁等经济动脉拓展广域经济腹地，重塑有助于红桥发展的天津经济腹地分配格局，将是西站副中心面临的重要任务。

纵观上海四大城市副中心的崛起，其背后都有一批综合体项目来凝聚城市商业力量。五角场城市副中心的崛起，万达商业广场、百联又一城等所发挥的作用不容忽视，其强大的资源整合力，成为五角场副中心崛起过程中不可或缺的力量。上海非副中心的热点区域，如虹桥商务区和闸北大宁商圈同样说明地标性综合体的巨大能量。虹桥商务区集聚31家地产开发商，其中核心区一期内汇集10大知名开发商，业态繁多，其中就包括龙湖虹桥天街等亮点项目；闸北大宁商圈集聚了上海马戏城、大宁国际商业中心、大宁中心广场等一批重量级综合体。

二、对天津西站副中心开发的启示

1、加快推进副中心周边产业园区开发，形成“联动发展，众星捧月”发展格局

在杨浦区五角场副中心周围有科技园区、创意园区、都市型园区等合计59家(全区平均每平方公里约1个产业园区)，各类园区面积达到175万平方米。这些形形色色的产业园区为副中心建设提供了强大的产业支撑和人气保障。红桥区的十大产业园区与西站副中心使命相通，优势互补。如果联动发展，能够促使西站副中心的商务商业、交通优势与产业园区的产业要素、创新基因无缝对接、深度融合，既有利于提升副中心的产业和创新能级，也有利于提高十大产业园区的配套水准，从而加快副中心建设的步伐。西站副中心要“借十大产业园区之力，造西站副中心之势”；十大产业园区要“借西站副中心之势，助十大产业园区之力”。两者联动发展，从而实现相得益彰、共同发展的目标，最终形成“联动发展，众星捧月”发展格局。

2、打造“互联网＋副中心”，形成智能化新型办公区域

“弯道超车”是指通过抓住一些重要的技术革命和产业变革机遇，快速提升后发地区的综合实力。可以看出，弯道超车的关键是抓住技术革命和产业变革机遇。目前形势下，“互联网+”正是西站副中心需要抓住的技术革命和产业变革机遇。“互联网+”经济会倒逼写字楼市场出现根本性变化。目前，80、90后创业者和管理者增多，这一代人更加崇尚分享、沟通和互动，传统密集型、格子间办公写字楼已经难以满足新的办公趋势，更具智能化的新型办公应运而生。这在未来几年的天津写字楼市场也会慢慢兴起。这些产品的共同特点是均注重公共空间、注重沟通社交，满足创新需求和情感需求，深受移动互联影响。西站副中心开发要顺势而为，把后发优势落到实处，把物联网、云计算等最先进的信息技术应用于西站副中心的开发建设、以企业的需求为目标，突破传统办公的局限，打造全国一流的“全智慧办公”，营造同步于时代的商务办公环境。

3、重视副中心的系统化开发，促进副中心各功能的平衡发展

CBD为四种功能的集聚，包括：管理和控制职能(主要体现在商务办公活动中)、金融市场运作功能(不断繁衍的多样化非银行的金融服务行业和专业性银行)、专业化生产服务功能(商务办公与金融业主导设施之外的专业化服务，包括法律、设计、广告等)、商业休闲等配套服务功能。四大功能的关系，一般为2:1:1:1。西站副中心开发过程应注重这四种功能的平衡发展。此外，商业和商务之间存在相互促进和制约的互动关系，商业的兴旺发展将会有力地带动相关商务行业的发展，而商务的发展也将产生大量的高端消费人群，从而为商业的发展产生巨大的推动作用，进一步拉动商业业态的升级。成熟商圈的商务和商业的比重约为2:1，从而能为商业发展提供固定的消费群体。因此，“十三五”期间，应当着力实施商务主导发展战略，积极提升商务功能的比例，重点发展金融服务、科技服务、专业服务等商务服务领域，创造丰富的商务办公、商业、娱乐、休闲、居住复合空间。

4、重视经济规划、市场分析等软规划编制工作

缺乏明确战略和经济内涵的支撑的空间规划，将为未来的招商引资、开发建设埋下很多隐患。副中心的开发首先要解决市场性和经济性问题，即要有市场需求，经济上是可行的，这是软规划解决的事情。实践已经雄辩地证明，发展规划“软规划要先于硬规划”或者说要并行。副中心建设除了城市设计等硬规划之外，还需要一批经济社会、产业导入、投入产出层面地非法定地软性规划做支撑。